首先我們要清楚的是：履約保證金和質量保證金同時收取不合法。

早在2016年，國務院《關于清理規范工程建設領域保證金的通知》（國辦發[2016]49號）第四條便規定，在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，建設單位不得同時預留工程質量保證金。

2017年，住建部和財政部聯合印發的《建設工程質量保證金管理辦法》（建質[2017]138號）第六條也明文規定，在工程項目竣工前，已經繳納履約保證金的，發包人不得同時預留工程質量保證金。

也就是說，在工程竣工前同時收取履約保證金和質量保證金不符合我國法律規定。而在這一法律前提下，何時以及如何收取質量保證金也成了許多業主頗為困惑的問題。

怎樣收取質量保證金才合法？

在實踐中，質量保證金的扣留方式主要有兩種：1）逐次扣留，即發包人在支付工程進度款時按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即發包人在工程竣工結算時一次性扣留質量保證金。

要回答兩種扣留方式是否合法這個問題，不妨從質量保證金的定義著手分析。

根據《建設工程質量保證金管理辦法》（下簡稱《辦法》），建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

這里業主的困惑主要集中在兩處：質量保證金應從哪筆工程款中預留？如何預留？

建設工程合同中的工程款有預付款、進度款、中間結算款、結算款之分。預付款是在工程建設開始前發包人支付的工程款；進度款和中間結算款是在施工過程中，發包人按照合同的約定及工程的施工進度情況支付給承包人的工程款；結算款則是指建設工程竣工驗收后發包人支付的工程價款。

預付款、進度款和中間結算款皆發生在工程未竣工階段，與《辦法》中“工程項目竣工前發包人不得同時預留工程履約保證金和工程質量保證金”相違背。因此，實踐中較為常見的“發包人在支付工程進度款時按比例逐次扣留質量保證金”事實上違反了《辦法》規定。

再來看第二種扣留方式。

在工程竣工結算時一次性扣留質量保證金，顯然符合《辦法》關于時間要求的規定。但這里存在著另一個問題。

《辦法》明確：缺陷責任期從工程通過竣工驗收之日起計。另外根據《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第十六條，承包方應當在工程竣工驗收合格后的約定期限內提交竣工結算文件。彼時發包方才將予以答復并對剩余的工程款項做清理結算。

不難看出，缺陷責任期可能早于竣工結算開始。也就是說，質量保證金的生效時間先于其扣留時間。另外根據定義，作為保證承包方在缺陷責任期履行維修義務的現金擔保，質量保證金本應在缺陷責任期開始前提交。

因此，第一種扣留方式不合法，第二種扣留方式合法但不合理。

怎樣收取質量保證金合法又合理？

根據《辦法》，合理又合法的質量保證金應在竣工后和通過竣工驗收間收取。

這里我們仔細分析下竣工驗收這個關鍵時間點。此時，履約保證金作用已經完成，根據合同約定發包人應當退還承包人的履約保證金。同時，為了落實承包人在缺陷責任期內的維修責任，可以收取不超過工程結算價款的3%質量保證金或質量保函。

建筑質量如何更好地保證？

要求承包人提交質量保證金，歸根結底還是為了保證建筑質量。而作為缺陷責任期的質量擔保，質量保證金僅能保證至多兩年的質量保修（《辦法》第二條）。

綜上所述，IDI保險能夠較好地應對房屋住宅在缺陷責任期之后的各類工程質量問題，同時通過創新質量風險管理服務強化項目質量風險管理，是有效防范避免各類工程質量問題、落實保修期相關質量責任的有效保障工具。