近年來，上海、江蘇、深圳、重慶、成都、青海、江陰等地先后試點工程質量潛在缺陷保險（下簡稱“IDI”），以引入市場化運作機制為手段，旨在為住房長周期的質量問題提供穩定的維修賠付服務。

從時間軸看，IDI業務貫穿土地出讓至竣工備案后十余年間，在多年期保險產品中也屬于保險期限較長者。對于投保人、被保險人而言，把握保險合同中隱藏的時間概念，也是用其管理風險的前提。

下文以江陰市IDI保險實施文件——《關于推行住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見（試行）》（以下簡稱《實施意見》）為例，對IDI保險業務流程及關鍵時間點進行梳理。當然，不同地區的IDI業務關鍵時間點會因政策差異而有所出入。

簽發保險意見書

依據《實施意見》，適用范圍內的建設工程在項目建設條件意見書中，應當將投保住宅工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。因此，土地出讓之時也是建設單位與保險公司就IDI簽訂保險意向書之時。

一般而言，保險意向書包括保險條款內容、保險合同雙方權利與義務、建設單位應當在承發包合同中予以明確的IDI相關內容等。有時保險意向書的簽訂還伴隨著費用預付，如《桂林市建筑工程質量潛在缺陷保險試點工作方案（試行）》要求“工程質量潛在缺陷保險意向書簽訂之后，保險公司應當聘請符合資格要求的工程技術專業人員對保險責任內容實施風險管理”。相應的，建設單位需在與保險公司簽訂保險意見書時預付部分費用，用于簽訂正式保險合同之前的風險管理費用。

簽發保單

依據《實施意見》，建設單位應當在辦理開工核查手續前，與保險公司簽訂工程質量潛在缺陷保險合同，并一次性支付合同約定的保險費（含不高于30%的風險管理費用）。因此，建設單位需在設計期后、建設期前與保險公司就IDI簽訂保險合同。

需要注意的是，保險合同的成立不代表保險合同生效，這也是《實施意見》在第十一條中分條規定的原因所在。我國普遍推行保險合同生效的“零時起保制”，即以合同成立的次日零時作為保險合同生效開始時間；另外依據《保險法》“投保人和保險人可以對合同的效力約定附條件或者附期限”，保單規定的保險合同生效時間才是IDI保單正式開始具有法律效力的時間，自此時起保險期間正式開始。

還需注意的是，IDI的保險期間由風險管理服務期間和保險責任賠償期間兩部分組成，換言之，保險期間不等于責任期間?！秾嵤┮庖姟芬惨幎ǎ罕ｋU期限從該工程質量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。

風險管理服務期間

在風險管理中，《實施意見》明確：工程質量潛在缺陷保險合同簽訂之后，保險公司應當聘請建設工程質量安全風險管理機構及符合資格要求的工程技術專業人員對保險責任內容實施風險管理。因此，保險合同生效之時也是風險管理服務期間開始之時。該階段涵蓋保險合同生效至主險起期之前的所有時間，即保險期間扣除保險責任賠償期間的建設階段及缺陷責任期（2年等待期）。

具體而言，建設工程質量安全風險管理機構（下簡稱“TIS機構”）及工程技術專業人員會根據保險責任內容，在施工階段定期勘察、識別、追蹤質量風險，在缺陷責任期間實施竣工檢查與回訪檢查，并向保險公司和建設單位提供檢查報告（包括最終檢查報告），定期反饋質量缺陷問題、整改建議和風險評價等。這將第三方風險管控引入了建設過程，由TIS機構在“事前、事中”進行監控，以將質量潛在缺陷風險消除于“未然”。

在江陰，盛安、上建、港惠等TIS機構已于《實施意見》印發前的IDI試點工作中積累了一定經驗，也將在IDI全面推行后積極發揮風險管理作用。

保險責任起期

IDI保險責任期自缺陷責任期后開始，即保險期限從該工程質量潛在缺陷保險承保的建筑竣工備案兩年后開始起算。這意味著，建設工程在竣工備案后兩年內出現質量缺陷的，由建設單位負責組織維修；保險公司僅對建筑竣工備案兩年后出現的質量缺陷承擔賠償責任。

業主作為保險合同的受益人和索賠權益人，在保險期內（地基基礎工程和主體結構工程保險期限為十年，保溫和防水工程保險期限為五年，其他工程附加險的保險期限為兩年）認為住宅工程因質量缺陷發生損壞的，可以依據辦理入戶手續時收到的《住宅工程質量潛在缺陷保險告知書》，向保險公司（或者保險公司委托的專業服務機構）提出索賠申請?！秾嵤┮庖姟愤€規定：在保險期限內住宅或者其他建設工程所有權轉讓的，保險標的的受讓人承繼被保險人本保單下的權益。

在保險責任起期與止期之間的保險責任賠償期間，保險公司對保單約定的質量缺陷損失負有賠償義務，也有權依法對質量缺陷的責任單位實施代位追償。

保險責任止期

保險責任止期即保險合同解除之時，包括自然終止與解約終止兩種情況。前者即IDI保單因地基基礎工程和主體結構工程保險期限屆滿的情況，后者即依據《實施意見》征得全部買受人書面同意、確需解除合同的情況。

不難發現，保險責任不因投保人而改變?！秾嵤┮庖姟芬裁鞔_：保險合同生效后，建設單位依法解散、破產，保險費已全部支付的，保險公司應當承擔保險合同約定的保險責任。因此推行IDI，不僅能夠將建設單位的工程質量責任前置，還能夠增強業主權益保障的可靠性，切實維護住宅所有權人的合法權益。